公积金“被贷空”后,想买房怎么办?
最近,楼市疯了,住房公积金也疯了。北、上、深三地公积金2015年年报显示,截至2015年年末,三地公积金结余资金存款中几乎没有活期资金可用。
北京市公积金活期存款余额为4.02亿元、深圳市为1百万元、上海公积金活期及1年内定期存款甚至为“零”。
二线城市的情况也没有好到哪去:南京、苏州、合肥、福州等地发布了去年住房公积金贷款情况,多地贷款率大幅度上涨:福州住房公积金管理中心现有的公积金已透支,使用率达到了105.23%、南京104.58%、苏州117.04%。要知道,85%就已经是警戒线了,多地已经超过100%,就意味着放出去的住房公积金数已超过收来的。住房公积金“被贷空”,这一现象是如何造成的住房公积金不够用,我们要怎么买房子?小编今天就来为各位逐一讲解。
为什么住房公积金不够用了
国家天天喊着要为楼市“去库存”,为了有所响应,从去年至今,各地陆续出台了住房公积金支持个人住房贷款的政策,除了减少二手房交易税,不少地方将住房公积金贷款限额大幅上调,或降低住房公积金贷款门槛,比如北京将购买首套自住房的公积金个人贷款限额提升到了120万,而上海则提升到了60万。
这相关政策频出,楼市回暖,大家都要买房,房价飙升,住房公积金需求自然也就上来了,导致多地住房公积金库存吃紧,“池子”里的钱不够用了。为此,各地相继推出了审批放缓、放贷周期延长、额度严格把控等一系列控制举措,但还是挡不住飙涨的购房需求。
住房公积金不够用了怎么办?
各地住房公积金“被贷空”,说明大家都喜欢拿住房公积金还房贷。为什么首先得跟各位明确一下我国买房贷款的几种形式:住房公积金贷款、商业银行贷款和组合贷款(住房公积金+商业贷款)。就前两者而言,住房公积金贷款利率低于商业贷款,公积金是这样:5年以下2.75%、5年以上3.25%。而商贷是这样:一年以内4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。
现在来给各位算一笔账,如果你要买一套100万的房子,首付付了30万,还有70万要在5年内还清,如果你使用住房公积金贷款,那么你本金+利息总共要付出105万,同等情况下,商贷本息要付出108.8万,比住房公积金贷款多了3.8万。
但是,住房公积金也有自己固有的“顽疾”:其一,覆盖面低,对非正规就业者和个体就业者存在歧视;其二,只能本地使用,不利于人口流动;其三,存款利率低(目前为1.5%),升值太慢;其四 ,使用单调,不能根据个人情况及时调整,低收入群体使用的门槛过高;其五,积淀资金过多,不能有效增值。
而且,虽说同等条件下公积金贷款比较好使,但眼下贷不到也是既定事实。还有一种情况,就是你的公积金贷款数额不足以支付房贷,商业贷款的利率又如此之高,这该怎么办这种情况下,你可能就得选择上文跟你说过的组合贷了,即住房公积金+商业贷款。
这种组合贷的利率较为适中,且贷款金额较大,计算方法也挺简单粗暴的:公积金贷款部分的利率和金额就按公积金那套流程算,商业贷款同理。所以小编的总结是:买个房子,能用多少公积金就用多少公积金,剩下的申请商贷就行啦!不过,话虽如此,因为贷款周期漫长,很多卖家在听到组合贷的时候就直接拒绝了交易,所以各位在买房前也得做个心理准备,跟卖家提前协商好。
